서울시, '모아주택' 심의기준 손질… 준주거 상향·규제 완화로 공급확대
- 서울 / 최준석 기자 / 2026-07-09 12:30:30
주민공동시설 개방 의무 삭제… 지상 설치 시 용적률 완화로 사업성 개선
[코리아 이슈저널=최준석 기자] 서울시가 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주택공급을 확대하기 위해 추진 중인 '모아주택·모아타운' 사업성과 추진 속도를 한층 높인다. 역세권과 간선도로변 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 최대 500%까지 적용하고, 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 층수 규제를 사실상 폐지하는 등 규제를 완화해 도심 내 주택공급에 더욱 속도를 낸다.
서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려워 재개발·재건축을 통한 도심 내 주택공급 확대가 가장 현실적인 해법으로 꼽힌다. 그러나 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지는 사업성이 낮고 주민 합의도 쉽지 않아 장기간 정비 사각지대로 남아 있는 곳이 적지 않았다.
서울시가 추진 중인 ‘모아주택·모아타운’은 이러한 재개발 사각지대를 해소하기 위한 서울형 소규모 정비사업이다. 개별 필지로는 개발이 어려웠던 지역을 하나의 생활권으로 묶어 체계적으로 정비하고, 주민이 함께 개발할 수 있도록 지원해 양질의 주택을 공급하는 동시에 도로·공원·주차장 등 생활기반시설도 함께 확충하는 것이 핵심이다.
특히 전면 철거 방식의 대규모 재개발과 달리 기존 지역공동체를 최대한 유지하면서 사업 기간을 단축하고 주민 부담을 줄일 수 있어 노후 저층주거지 정비의 현실적인 대안으로 평가받고 있다.
서울시는 2022년 모아주택·모아타운 시행 이후 후보지 선정과 관리계획 수립, 총 223건의 통합심의를 통해 축적된 행정 경험과 현장의 의견을 바탕으로 제도를 지속적으로 개선해 왔다.
이번 개선안은 사업 추진의 걸림돌이던 규제를 정비하고 사업 여건을 개선하는 데 초점을 맞췄다. 주요 내용은 역세권·간선도로변 준주거지역 상향 세부 기준 마련, 제2종 일반주거지역(7층 이하) 층수 규제 개선, 주민공동시설 용적률 인센티브 확대, 통합심의 표준처리절차 마련 등이다.
먼저 역세권과 간선도로변에 위치한 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 일반분양 물량을 확대한다. 준주거지역으로 상향되면 상한용적률은 최대 400%까지 적용되며, 매입임대주택을 함께 공급하는 경우 법적상한용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있다.
적용대상은 모아타운 내 제3종일반주거지역 가운데 모아주택 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나, 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내 위치한 경우다. 역세권은 지하철·국철 승강장 중심 350m 이내, 간선도로변은 도로 폭 20m 이상, 구역 둘레의 8분의 1 이상이 도로에 접해야 하며, 밀도 증가에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 용량등을 종합적으로 고려하여 위원회 심의를 통해 결정된다.
모아주택 활성화를 가로막던 대표적 규제인 층수 제한도 없앤다. 시는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 추진하던 가로주택정비사업의 ‘평균 13층 이하’ 규정을 삭제한다.
이에 따라 제2종(7층 이하) 지역이 다른 2종 이상 지역과 맞닿아 있고 블록 단위로 모아주택으로 추진하는 경우에는 주변 여건과 경관을 고려한 중·고층 아파트 공급이 가능해진다.
주민공동시설 설치에 따른 용적률 인센티브도 확대된다. 그동안 운동시설, 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 혜택을 적용받는다.
그동안 소규모 정비사업의 경우 협소한 부지 여건 때문에 용적률에 산입되지 않는 지하층에 주차장과 주민공동시설을 함께 설치하여 주차 공간이 부족해지고 지하 공사 규모가 커지는 문제가 있었다.
앞으로는 주민공동시설을 지상층에 설치해도 해당 시설의 용적률만큼 법적상한용적률 범위 내에서 완화를 받을 수 있게 된다. 이에 따라 지하층은 주차장 중심으로 효율적으로 활용하고 지하 공사비를 줄여 사업성을 높이는 것은 물론, 분양가 안정에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
이와 함께 올해 2월부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가됨에 따라, 신속한 심의를 위한 ‘표준처리절차’도 마련했다. 자치구가 심의 신청 전 통합심의대상 여부를 사전에 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화해 사전검토 기간을 단축할 계획이다.
서울시는 이번 제도 개선으로 모아주택·모아타운의 사업성과 사업 추진 속도를 함께 높이고, 사업성이 부족했던 노후 저층주거지 정비를 활성화해 도심 내 주택공급을 더욱 확대할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
아울러 현장에서 제기되는 규제와 제도를 지속적으로 개선해 모아주택·모아타운을 서울의 대표적인 도심 주택공급 모델로 발전시켜 나갈 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 “이번 개선은 법령 개정사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다”며 “모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다”고 말했다.
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| ▲ 서울시청 |
[코리아 이슈저널=최준석 기자] 서울시가 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주택공급을 확대하기 위해 추진 중인 '모아주택·모아타운' 사업성과 추진 속도를 한층 높인다. 역세권과 간선도로변 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 최대 500%까지 적용하고, 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 층수 규제를 사실상 폐지하는 등 규제를 완화해 도심 내 주택공급에 더욱 속도를 낸다.
서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려워 재개발·재건축을 통한 도심 내 주택공급 확대가 가장 현실적인 해법으로 꼽힌다. 그러나 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지는 사업성이 낮고 주민 합의도 쉽지 않아 장기간 정비 사각지대로 남아 있는 곳이 적지 않았다.
서울시가 추진 중인 ‘모아주택·모아타운’은 이러한 재개발 사각지대를 해소하기 위한 서울형 소규모 정비사업이다. 개별 필지로는 개발이 어려웠던 지역을 하나의 생활권으로 묶어 체계적으로 정비하고, 주민이 함께 개발할 수 있도록 지원해 양질의 주택을 공급하는 동시에 도로·공원·주차장 등 생활기반시설도 함께 확충하는 것이 핵심이다.
특히 전면 철거 방식의 대규모 재개발과 달리 기존 지역공동체를 최대한 유지하면서 사업 기간을 단축하고 주민 부담을 줄일 수 있어 노후 저층주거지 정비의 현실적인 대안으로 평가받고 있다.
서울시는 2022년 모아주택·모아타운 시행 이후 후보지 선정과 관리계획 수립, 총 223건의 통합심의를 통해 축적된 행정 경험과 현장의 의견을 바탕으로 제도를 지속적으로 개선해 왔다.
이번 개선안은 사업 추진의 걸림돌이던 규제를 정비하고 사업 여건을 개선하는 데 초점을 맞췄다. 주요 내용은 역세권·간선도로변 준주거지역 상향 세부 기준 마련, 제2종 일반주거지역(7층 이하) 층수 규제 개선, 주민공동시설 용적률 인센티브 확대, 통합심의 표준처리절차 마련 등이다.
먼저 역세권과 간선도로변에 위치한 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 일반분양 물량을 확대한다. 준주거지역으로 상향되면 상한용적률은 최대 400%까지 적용되며, 매입임대주택을 함께 공급하는 경우 법적상한용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있다.
적용대상은 모아타운 내 제3종일반주거지역 가운데 모아주택 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나, 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내 위치한 경우다. 역세권은 지하철·국철 승강장 중심 350m 이내, 간선도로변은 도로 폭 20m 이상, 구역 둘레의 8분의 1 이상이 도로에 접해야 하며, 밀도 증가에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 용량등을 종합적으로 고려하여 위원회 심의를 통해 결정된다.
모아주택 활성화를 가로막던 대표적 규제인 층수 제한도 없앤다. 시는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 추진하던 가로주택정비사업의 ‘평균 13층 이하’ 규정을 삭제한다.
이에 따라 제2종(7층 이하) 지역이 다른 2종 이상 지역과 맞닿아 있고 블록 단위로 모아주택으로 추진하는 경우에는 주변 여건과 경관을 고려한 중·고층 아파트 공급이 가능해진다.
주민공동시설 설치에 따른 용적률 인센티브도 확대된다. 그동안 운동시설, 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 혜택을 적용받는다.
그동안 소규모 정비사업의 경우 협소한 부지 여건 때문에 용적률에 산입되지 않는 지하층에 주차장과 주민공동시설을 함께 설치하여 주차 공간이 부족해지고 지하 공사 규모가 커지는 문제가 있었다.
앞으로는 주민공동시설을 지상층에 설치해도 해당 시설의 용적률만큼 법적상한용적률 범위 내에서 완화를 받을 수 있게 된다. 이에 따라 지하층은 주차장 중심으로 효율적으로 활용하고 지하 공사비를 줄여 사업성을 높이는 것은 물론, 분양가 안정에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
이와 함께 올해 2월부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가됨에 따라, 신속한 심의를 위한 ‘표준처리절차’도 마련했다. 자치구가 심의 신청 전 통합심의대상 여부를 사전에 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화해 사전검토 기간을 단축할 계획이다.
서울시는 이번 제도 개선으로 모아주택·모아타운의 사업성과 사업 추진 속도를 함께 높이고, 사업성이 부족했던 노후 저층주거지 정비를 활성화해 도심 내 주택공급을 더욱 확대할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
아울러 현장에서 제기되는 규제와 제도를 지속적으로 개선해 모아주택·모아타운을 서울의 대표적인 도심 주택공급 모델로 발전시켜 나갈 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 “이번 개선은 법령 개정사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다”며 “모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다”고 말했다.
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