오중석 서울시의원, "모아주택을 모으면 따로타운" 지적...모아타운 인허가·시공 일원화 촉구
- 서울시 · 의회 / 최성일 기자 / 2026-11-05 19:45:04
4만 호 착공' 146곳 전부 기존 조합으로 새 집 아닌 ‘재집계’
[코리아 이슈저널=최성일 기자] 서울특별시의회 주택공간위원회 오중석 의원(더불어민주당, 동대문2)은 4일 열린 제340회 정례회 주택실 행정사무감사에서 모아타운이 관리계획만 하나로 묶였을 뿐 조합·시공사·공사비 협상은 구역마다 따로 움직이는 '따로타운'이 되고 있다고 지적하고, 모아타운 단위 인허가 일원화와 통합 시공 체계 마련을 요구했다. 오 의원은 "따로주택을 모으면 모아주택이지만, 모아주택을 모으면 따로타운이 된다"고 꼬집었다.
오 의원은 먼저 서울시가 2022년부터 모아타운 136곳을 지정해 '5년 100곳' 목표를 이미 넘겼고, 올해 모아통합기획과 SH 공사비 검증, 표준정관·표준공사계약서까지 마련한 점을 들어 "낡은 저층 주거지를 바꾸겠다는 방향은 옳다"고 평가했다.
그러나 서울시가 8월 24일 발표한 '2031년까지 모아주택 4만 호 착공' 계획에 대해서는 "대상 146곳, 4만 2,268호는 모두 이미 조합설립인가를 받은 곳으로 새로 발굴한 사업지는 없고, 그중 103곳(82%)은 아직 조합설립 단계"라고 짚었다. 오 의원이 "민선8기에 '조합설립 3만 호'로 센 곳을 이번에 '착공 4만 호'로 다시 센 것 아니냐"고 묻자 주택실장은 "그렇게 봐야 될 것 같다"고 답했다.
조합원 분양분을 뺀 순증 물량에 대해서도 "최근 발표한 것이어서 별도 계산은 없었다"고 밝혀, 오 의원은 중복 물량과 순증 규모를 검토해 달라고 요구했다.
일정과 이주 지원도 도마에 올랐다. 오 의원은 서울시 자료상 조합설립부터 착공까지 평균 64개월(사업시행인가 48개월, 착공 16개월)이 걸리는데도 조합설립 단계 30곳의 착공 목표는 2027~2028년으로 잡혀 있다며 "내비게이션이 64분 걸린다고 안내한 길을 1~2년 만에 가겠다는 약속"이라고 비판했다.
또 올해 3월 소규모 정비사업 이주비 융자 60억 원을 새로 편성했지만 4·6·10월 세 차례 공고가 모두 재개발·재건축만 대상이어서, 모아주택 10개 구역 조합원 1,450명이 빠지고 7곳의 이주가 내년 2월로 밀렸다고 지적했다.
"그 60억 원은 지금 어디에 있느냐"는 질의에 주택실장은 "재개발·재건축으로 집행이 됐을 것"이라고 답했고, 오 의원은 60억 원의 집행 시점과 방식을 서면으로 제출하라고 요구해 "알겠다"는 답변을 받았다.
착공 집계와 사업 속도도 문제 삼았다. 오 의원은 착공 실적이 서울시 자료마다 14곳·8곳·1곳으로 제각각이고 준공은 0곳이며, 지정한 모아타운 136곳 가운데 착공한 곳은 강북구 번동 한 곳뿐이라며 목표를 지정 숫자가 아니라 착공·입주 숫자로 세웠어야 한다고 밝혔다.
주택실장은 "모아타운과 모아주택 사이에 혼선이 있는 만큼 모아주택으로 통일해 관리하는 것이 맞다"고 답했고, 집계 기준을 하나로 정리해 서면으로 제출하기로 했다.
특히 오 의원은 서울시 현황표상 모아주택 195곳 중 사업시행인가 이상에 도달한 비율이 모아타운 밖은 43.8%인 반면 안은 10.4%에 그쳤다며 "묶으면 빨라진다고 했는데 묶인 곳이 오히려 느리다"고 꼬집었다.
주택실장은 "모아타운은 여러 구역을 묶어 관리계획을 수립하느라 시간이 걸린다"고 설명했다. 오 의원은 원인을 단정하지는 않으면서도 "실제로 묶이는 것은 관리계획, 즉 그림까지이고 조합도, 시공사도, 공사비 협상도 구역마다 따로"라며, 지정 시기를 맞춰 비교한 자료를 요구했다.
공사비가 오르는 첫째 원인으로는 '따로 시공'을 들었다. 오 의원은 현장 시찰과 관계자 면담에서 확인한 바, 구역 경계의 지하주차장에는 실제로 벽이 없는데도 시공사가 달라 "지하는 우리 구역, 지상은 너희 구역" 식으로 나눠 짓고, 시공사마다 시방이 달라 공사기간과 공사비가 늘어난다고 밝혔다. 업계에서는 모아타운 공사비가 재개발·재건축보다 3.3㎡당 100만~200만 원 높다는 말도 나온다고 덧붙였다.
주택실장은 규모가 작은 사업이라 비용 면에서 불리하다는 점을 인정하면서, 지하주차장 통합은 조합 간 건축협정으로 해결할 수 있다고 답했다. 이에 오 의원은 "소규모주택정비법상 시공자는 조합마다 총회에서 뽑는다"며 "계획만이 아니라 인허가 자체를 모아타운 단위 하나로 일원화해야 시공사도 하나가 된다"고 강조했다.
둘째 원인으로는 '중복 인력'을 꼽았다. 공사 현장마다 현장소장(건설산업기본법), 안전·보건관리자(산업안전보건법), 품질관리자(건설기술 진흥법)를 둬야 하고, 공사금액 100억 원 이상을 하도급받은 도급사도 안전관리자를 따로 둬야 한다. 오 의원은 "말이 현장소장 1명이지 9개 조합이면 9명"이라는 현장 관계자의 말을 전하며, 400세대 조합 9곳(3,600세대)을 가정한 의원실 추정치를 제시했다.
따로 지으면 법정 필수 인력이 81명, 하나로 지으면 31명으로, 공사기간 30개월 동안 인건비 차이 118억 원과 현장마다 따로 드는 기초비용 차이 93억 원을 합쳐 211억 원(세대당 약 586만 원, 조합원 1인당 약 838만 원)에 이른다는 것이다.
오 의원은 "통합은 안전 인력을 줄이자는 것이 아니라 쪼개진 중복을 없애자는 것"이라며 "이 돈은 공사비로 들어가 결국 조합원 분담금이 된다"고 강조했다.
SH 공사비 검증에서 이 항목을 따져 봤느냐는 질의에 주택실장은 "법적으로 통합할 수 없는 상황에서 통합을 전제로 계산할 수는 없다"는 취지로 답했다.
현장 안전 공백 우려도 제기됐다. 오 의원은 조합 수만큼 현장소장을 둬야 하다 보니 '명함만 현장소장'을 두고, 안전관리자도 실제로 일하지 않는 사람에게 명함을 준다는 말까지 현장에서 나온다며 "사실로 단정하지는 않겠지만, 사실이라면 법이 요구한 사람은 서류에만 있고 위험은 현장에 남는다"고 말했다.
이어 자치구·고용노동부와 착공 현장의 인력 상주 여부를 합동 점검할 것을 제안했고, 주택실장은 "공감한다"며 협조 요청이 가능하다고 답했다.
공동시설을 둘러싼 갈등과 의사결정 주체의 부재도 문제로 꼽았다. 오 의원은 모아타운 1호인 번동조차 5개 구역이 하나로 묶이지 못하고 두 묶음으로 건축협정을 맺었다며, 현장에서는 헬스장 하나를 두고도 구역 간 협상이 깨진다고 전했다.
오 의원은 "길 건너 따로 지으면 싸울 일이 없는데, 묶는 순간 '누가 갖느냐'의 싸움이 시작된다"고 말했다. 커뮤니티 위치를 누가 정하느냐는 질의에 주택실장은 "관리계획 과정에서 주민이 제안하고 전문가를 통해 조정한다"고 답했지만, 오 의원은 "방향은 협상의 출발점일 뿐 결론이 되지 않는다"고 지적했다.
또 "한 모아타운 안에 조합장은 여럿인데 통합협의체는 법적 구속력이 없고, 모아한팀은 행정·전문가 협의체일 뿐 여러 조합을 대표해 결정하는 사람은 없다"며 "자율에 맡긴 결과가 지금의 따로타운"이라고 꼬집었다.
오 의원은 마무리 발언에서 ▲모아타운 단위 인허가 일원화 ▲통합 1개 시공사를 기본값으로 전환 ▲각 조합 조합원 65% 동의 시 통합협의체 대표에게 공동시설·일정·통합 시공사 선정 권한 위임 ▲커뮤니티 위치는 서울시 컨설팅을 거쳐 외부 전문가가 정하고 관리계획에 반영·고시 ▲'하나의 현장' 인정으로 중복 인력을 해소하되 실제 상주와 안전 점검은 강화 등 5대 대안을 제시했다. 주택실장은 "제안한 내용에 100% 공감한다"면서도 "현행법상 개별 사업마다 인허가권이 규정돼 있어 한계가 있다"고 답했다.
이에 오 의원은 "커뮤니티 위치 결정, 표준정관의 위임 조항, 통합 시공 인센티브, 합동 점검은 서울시가 지금 할 수 있다"며 "인허가 일원화와 협의체 대표의 법적 권한, '하나의 현장' 인정은 소규모주택정비법·건설산업기본법·산업안전보건법 개정 사항인 만큼 국토교통부와 고용노동부에 공식 건의해 달라"고 요구했고, 주택실장은 "검토하겠다"고 답했다.
오 의원은 "따로주택을 모아 모아주택을 만들었다면, 이제 모아주택을 진짜로 모아야 한다"고 말했다.
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| ▲ 오중석 의원(더불어민주당, 동대문2) |
[코리아 이슈저널=최성일 기자] 서울특별시의회 주택공간위원회 오중석 의원(더불어민주당, 동대문2)은 4일 열린 제340회 정례회 주택실 행정사무감사에서 모아타운이 관리계획만 하나로 묶였을 뿐 조합·시공사·공사비 협상은 구역마다 따로 움직이는 '따로타운'이 되고 있다고 지적하고, 모아타운 단위 인허가 일원화와 통합 시공 체계 마련을 요구했다. 오 의원은 "따로주택을 모으면 모아주택이지만, 모아주택을 모으면 따로타운이 된다"고 꼬집었다.
오 의원은 먼저 서울시가 2022년부터 모아타운 136곳을 지정해 '5년 100곳' 목표를 이미 넘겼고, 올해 모아통합기획과 SH 공사비 검증, 표준정관·표준공사계약서까지 마련한 점을 들어 "낡은 저층 주거지를 바꾸겠다는 방향은 옳다"고 평가했다.
그러나 서울시가 8월 24일 발표한 '2031년까지 모아주택 4만 호 착공' 계획에 대해서는 "대상 146곳, 4만 2,268호는 모두 이미 조합설립인가를 받은 곳으로 새로 발굴한 사업지는 없고, 그중 103곳(82%)은 아직 조합설립 단계"라고 짚었다. 오 의원이 "민선8기에 '조합설립 3만 호'로 센 곳을 이번에 '착공 4만 호'로 다시 센 것 아니냐"고 묻자 주택실장은 "그렇게 봐야 될 것 같다"고 답했다.
조합원 분양분을 뺀 순증 물량에 대해서도 "최근 발표한 것이어서 별도 계산은 없었다"고 밝혀, 오 의원은 중복 물량과 순증 규모를 검토해 달라고 요구했다.
일정과 이주 지원도 도마에 올랐다. 오 의원은 서울시 자료상 조합설립부터 착공까지 평균 64개월(사업시행인가 48개월, 착공 16개월)이 걸리는데도 조합설립 단계 30곳의 착공 목표는 2027~2028년으로 잡혀 있다며 "내비게이션이 64분 걸린다고 안내한 길을 1~2년 만에 가겠다는 약속"이라고 비판했다.
또 올해 3월 소규모 정비사업 이주비 융자 60억 원을 새로 편성했지만 4·6·10월 세 차례 공고가 모두 재개발·재건축만 대상이어서, 모아주택 10개 구역 조합원 1,450명이 빠지고 7곳의 이주가 내년 2월로 밀렸다고 지적했다.
"그 60억 원은 지금 어디에 있느냐"는 질의에 주택실장은 "재개발·재건축으로 집행이 됐을 것"이라고 답했고, 오 의원은 60억 원의 집행 시점과 방식을 서면으로 제출하라고 요구해 "알겠다"는 답변을 받았다.
착공 집계와 사업 속도도 문제 삼았다. 오 의원은 착공 실적이 서울시 자료마다 14곳·8곳·1곳으로 제각각이고 준공은 0곳이며, 지정한 모아타운 136곳 가운데 착공한 곳은 강북구 번동 한 곳뿐이라며 목표를 지정 숫자가 아니라 착공·입주 숫자로 세웠어야 한다고 밝혔다.
주택실장은 "모아타운과 모아주택 사이에 혼선이 있는 만큼 모아주택으로 통일해 관리하는 것이 맞다"고 답했고, 집계 기준을 하나로 정리해 서면으로 제출하기로 했다.
특히 오 의원은 서울시 현황표상 모아주택 195곳 중 사업시행인가 이상에 도달한 비율이 모아타운 밖은 43.8%인 반면 안은 10.4%에 그쳤다며 "묶으면 빨라진다고 했는데 묶인 곳이 오히려 느리다"고 꼬집었다.
주택실장은 "모아타운은 여러 구역을 묶어 관리계획을 수립하느라 시간이 걸린다"고 설명했다. 오 의원은 원인을 단정하지는 않으면서도 "실제로 묶이는 것은 관리계획, 즉 그림까지이고 조합도, 시공사도, 공사비 협상도 구역마다 따로"라며, 지정 시기를 맞춰 비교한 자료를 요구했다.
공사비가 오르는 첫째 원인으로는 '따로 시공'을 들었다. 오 의원은 현장 시찰과 관계자 면담에서 확인한 바, 구역 경계의 지하주차장에는 실제로 벽이 없는데도 시공사가 달라 "지하는 우리 구역, 지상은 너희 구역" 식으로 나눠 짓고, 시공사마다 시방이 달라 공사기간과 공사비가 늘어난다고 밝혔다. 업계에서는 모아타운 공사비가 재개발·재건축보다 3.3㎡당 100만~200만 원 높다는 말도 나온다고 덧붙였다.
주택실장은 규모가 작은 사업이라 비용 면에서 불리하다는 점을 인정하면서, 지하주차장 통합은 조합 간 건축협정으로 해결할 수 있다고 답했다. 이에 오 의원은 "소규모주택정비법상 시공자는 조합마다 총회에서 뽑는다"며 "계획만이 아니라 인허가 자체를 모아타운 단위 하나로 일원화해야 시공사도 하나가 된다"고 강조했다.
둘째 원인으로는 '중복 인력'을 꼽았다. 공사 현장마다 현장소장(건설산업기본법), 안전·보건관리자(산업안전보건법), 품질관리자(건설기술 진흥법)를 둬야 하고, 공사금액 100억 원 이상을 하도급받은 도급사도 안전관리자를 따로 둬야 한다. 오 의원은 "말이 현장소장 1명이지 9개 조합이면 9명"이라는 현장 관계자의 말을 전하며, 400세대 조합 9곳(3,600세대)을 가정한 의원실 추정치를 제시했다.
따로 지으면 법정 필수 인력이 81명, 하나로 지으면 31명으로, 공사기간 30개월 동안 인건비 차이 118억 원과 현장마다 따로 드는 기초비용 차이 93억 원을 합쳐 211억 원(세대당 약 586만 원, 조합원 1인당 약 838만 원)에 이른다는 것이다.
오 의원은 "통합은 안전 인력을 줄이자는 것이 아니라 쪼개진 중복을 없애자는 것"이라며 "이 돈은 공사비로 들어가 결국 조합원 분담금이 된다"고 강조했다.
SH 공사비 검증에서 이 항목을 따져 봤느냐는 질의에 주택실장은 "법적으로 통합할 수 없는 상황에서 통합을 전제로 계산할 수는 없다"는 취지로 답했다.
현장 안전 공백 우려도 제기됐다. 오 의원은 조합 수만큼 현장소장을 둬야 하다 보니 '명함만 현장소장'을 두고, 안전관리자도 실제로 일하지 않는 사람에게 명함을 준다는 말까지 현장에서 나온다며 "사실로 단정하지는 않겠지만, 사실이라면 법이 요구한 사람은 서류에만 있고 위험은 현장에 남는다"고 말했다.
이어 자치구·고용노동부와 착공 현장의 인력 상주 여부를 합동 점검할 것을 제안했고, 주택실장은 "공감한다"며 협조 요청이 가능하다고 답했다.
공동시설을 둘러싼 갈등과 의사결정 주체의 부재도 문제로 꼽았다. 오 의원은 모아타운 1호인 번동조차 5개 구역이 하나로 묶이지 못하고 두 묶음으로 건축협정을 맺었다며, 현장에서는 헬스장 하나를 두고도 구역 간 협상이 깨진다고 전했다.
오 의원은 "길 건너 따로 지으면 싸울 일이 없는데, 묶는 순간 '누가 갖느냐'의 싸움이 시작된다"고 말했다. 커뮤니티 위치를 누가 정하느냐는 질의에 주택실장은 "관리계획 과정에서 주민이 제안하고 전문가를 통해 조정한다"고 답했지만, 오 의원은 "방향은 협상의 출발점일 뿐 결론이 되지 않는다"고 지적했다.
또 "한 모아타운 안에 조합장은 여럿인데 통합협의체는 법적 구속력이 없고, 모아한팀은 행정·전문가 협의체일 뿐 여러 조합을 대표해 결정하는 사람은 없다"며 "자율에 맡긴 결과가 지금의 따로타운"이라고 꼬집었다.
오 의원은 마무리 발언에서 ▲모아타운 단위 인허가 일원화 ▲통합 1개 시공사를 기본값으로 전환 ▲각 조합 조합원 65% 동의 시 통합협의체 대표에게 공동시설·일정·통합 시공사 선정 권한 위임 ▲커뮤니티 위치는 서울시 컨설팅을 거쳐 외부 전문가가 정하고 관리계획에 반영·고시 ▲'하나의 현장' 인정으로 중복 인력을 해소하되 실제 상주와 안전 점검은 강화 등 5대 대안을 제시했다. 주택실장은 "제안한 내용에 100% 공감한다"면서도 "현행법상 개별 사업마다 인허가권이 규정돼 있어 한계가 있다"고 답했다.
이에 오 의원은 "커뮤니티 위치 결정, 표준정관의 위임 조항, 통합 시공 인센티브, 합동 점검은 서울시가 지금 할 수 있다"며 "인허가 일원화와 협의체 대표의 법적 권한, '하나의 현장' 인정은 소규모주택정비법·건설산업기본법·산업안전보건법 개정 사항인 만큼 국토교통부와 고용노동부에 공식 건의해 달라"고 요구했고, 주택실장은 "검토하겠다"고 답했다.
오 의원은 "따로주택을 모아 모아주택을 만들었다면, 이제 모아주택을 진짜로 모아야 한다"고 말했다.
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