‘전입신고 다음 날’ 노린 전세 사기 막는다…김승원 의원, 대항력 즉시효 추진
- 중앙정부 · 국회 / 홍종수 기자 / 2026-08-26 14:10:02
대항력 ‘다음 날→즉시’로 앞당기고 선순위 권리‧체납정보 통합 제공
[코리아 이슈저널=홍종수 기자] 더불어민주당 김승원 의원은 25일, 전세 사기를 예방하고 임차인의 보증금을 보호하기 위한 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 대표 발의했다.
개정안은 임차인의 대항력 발생 시점을 현행 ‘다음 날’에서 ‘즉시’로 앞당기고, 계약 전 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 진단하는 임대주택 통합정보시스템의 구축 근거를 마련하는 내용이다.
국토교통부에 따르면, 2026년 8월까지 전세 사기 피해자 등으로 결정된 사례는 누계 4만278건이다. 2025년 말 기준 피해 대상 보증금도 4조 7천억 원에 달한다.
현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하지만, 근저당권 등 등기상 권리는 접수 즉시 효력이 생긴다. 일부 임대인은 이 시차를 악용해 전입신고 당일 근저당권을 설정하고 임차인의 보증금을 위험에 빠뜨렸다.
국토교통부가 2023년 6월 이후 전세 사기 피해를 유형별로 분석한 결과, 대항력 발생 시점을 악용한 피해도 45건 확인됐다. 전체 피해의 0.1%지만, 피해자에게는 삶의 기반인 보증금 전체가 걸린 중대한 제도적 허점이다.
대항력 발생 시점을 앞당기는 법안은 이미 국회에 6건 발의됐고, 정부도 이를 전세 사기 방지 대책의 핵심 과제로 추진하고 있다. 그러나 법원행정처는 주택 인도 시각의 입증, 등기상 권리와의 선후 관계, 거래 안전 등을 이유로 ‘신중 검토’와 ‘추가 검토’ 입장을 반복하고 있다.
이에 개정안은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 모두 마치면 대항력이 즉시 발생하도록 했다. 대항력과 해당 주택에 관한 물권 등이 동시에 발생하면 물권 등을 우선하도록 해 권리 충돌의 처리기준도 명확히 했다. 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하는 때도 동일하게 적용된다.
법원행정처가 제기한 권리 발생 시각의 입증 문제를 해소할 장치도 마련했다. 임대차 당사자나 법원이 요청하면 통합정보시스템을 통해 등기‧확정일자‧전입신고의 접수‧처리 시각을 제공하도록 했다. 권리 충돌의 기준과 시각 확인 수단까지 마련한 만큼, 추상적인 분쟁 가능성을 이유로 임차인 보호를 더 미뤄서는 안 된다는 것이 김 의원의 입장이다.
개정안은 국토교통부 장관이 임대차 권리관계를 분석하고 위험성을 진단하는 ‘임대주택 통합정보시스템’을 구축‧운영할 수 있는 근거도 신설했다. 정부는 현재 9개 기관‧15개 부서가 참여해 등기‧확정일자‧전입세대‧임대차거래‧체납‧신용정보 등 연계 대상 57종을 확정하고 시스템 구축을 추진하고 있다.
통합시스템이 분석한 권리관계와 위험 진단 결과는 예비임차인과 개업공인중개사에게 제공된다. 세금 체납액과 신용정보는 임대인이 동의한 경우에만 활용하며, 목적 외 저장‧이용‧누설‧유출을 금지하는 정보보호 장치도 마련했다.
개정안이 시행되면 예비임차인은 계약 전에 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 더 쉽게 확인하고, 계약 후에는 대항력 발생 전까지의 공백 없이 보호받을 수 있을 것으로 기대된다.
김승원 의원은 “전세 사기는 시민의 전 재산을 무너뜨리는 중대한 민생범죄”라며, “법원행정처가 입증 문제와 거래 안전을 이유로 ‘신중 검토’만 반복하는 동안 임차인의 보증금은 계속 위험에 노출되고 있다”고 지적했다.
이어 “관련 우려를 해소할 제도적 장치까지 마련한 만큼, 더는 미루지 말고 임차인의 보증금부터 지켜야 한다”고 강조했다.
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| ▲ 김승원 의원 |
[코리아 이슈저널=홍종수 기자] 더불어민주당 김승원 의원은 25일, 전세 사기를 예방하고 임차인의 보증금을 보호하기 위한 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 대표 발의했다.
개정안은 임차인의 대항력 발생 시점을 현행 ‘다음 날’에서 ‘즉시’로 앞당기고, 계약 전 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 진단하는 임대주택 통합정보시스템의 구축 근거를 마련하는 내용이다.
국토교통부에 따르면, 2026년 8월까지 전세 사기 피해자 등으로 결정된 사례는 누계 4만278건이다. 2025년 말 기준 피해 대상 보증금도 4조 7천억 원에 달한다.
현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하지만, 근저당권 등 등기상 권리는 접수 즉시 효력이 생긴다. 일부 임대인은 이 시차를 악용해 전입신고 당일 근저당권을 설정하고 임차인의 보증금을 위험에 빠뜨렸다.
국토교통부가 2023년 6월 이후 전세 사기 피해를 유형별로 분석한 결과, 대항력 발생 시점을 악용한 피해도 45건 확인됐다. 전체 피해의 0.1%지만, 피해자에게는 삶의 기반인 보증금 전체가 걸린 중대한 제도적 허점이다.
대항력 발생 시점을 앞당기는 법안은 이미 국회에 6건 발의됐고, 정부도 이를 전세 사기 방지 대책의 핵심 과제로 추진하고 있다. 그러나 법원행정처는 주택 인도 시각의 입증, 등기상 권리와의 선후 관계, 거래 안전 등을 이유로 ‘신중 검토’와 ‘추가 검토’ 입장을 반복하고 있다.
이에 개정안은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 모두 마치면 대항력이 즉시 발생하도록 했다. 대항력과 해당 주택에 관한 물권 등이 동시에 발생하면 물권 등을 우선하도록 해 권리 충돌의 처리기준도 명확히 했다. 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하는 때도 동일하게 적용된다.
법원행정처가 제기한 권리 발생 시각의 입증 문제를 해소할 장치도 마련했다. 임대차 당사자나 법원이 요청하면 통합정보시스템을 통해 등기‧확정일자‧전입신고의 접수‧처리 시각을 제공하도록 했다. 권리 충돌의 기준과 시각 확인 수단까지 마련한 만큼, 추상적인 분쟁 가능성을 이유로 임차인 보호를 더 미뤄서는 안 된다는 것이 김 의원의 입장이다.
개정안은 국토교통부 장관이 임대차 권리관계를 분석하고 위험성을 진단하는 ‘임대주택 통합정보시스템’을 구축‧운영할 수 있는 근거도 신설했다. 정부는 현재 9개 기관‧15개 부서가 참여해 등기‧확정일자‧전입세대‧임대차거래‧체납‧신용정보 등 연계 대상 57종을 확정하고 시스템 구축을 추진하고 있다.
통합시스템이 분석한 권리관계와 위험 진단 결과는 예비임차인과 개업공인중개사에게 제공된다. 세금 체납액과 신용정보는 임대인이 동의한 경우에만 활용하며, 목적 외 저장‧이용‧누설‧유출을 금지하는 정보보호 장치도 마련했다.
개정안이 시행되면 예비임차인은 계약 전에 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 더 쉽게 확인하고, 계약 후에는 대항력 발생 전까지의 공백 없이 보호받을 수 있을 것으로 기대된다.
김승원 의원은 “전세 사기는 시민의 전 재산을 무너뜨리는 중대한 민생범죄”라며, “법원행정처가 입증 문제와 거래 안전을 이유로 ‘신중 검토’만 반복하는 동안 임차인의 보증금은 계속 위험에 노출되고 있다”고 지적했다.
이어 “관련 우려를 해소할 제도적 장치까지 마련한 만큼, 더는 미루지 말고 임차인의 보증금부터 지켜야 한다”고 강조했다.
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